2025年8月出刊幸運雜誌183期，專文報導「『老屋變新家』都市更新公益講座圓滿舉行——永然法律基金會與耕莘文教基金會共同推廣都更法律知識」

文／張則君 　　隨著時間的推移，台灣各地的老舊建築物數量日益增長，全台屋齡30年以上的比例已達到51％，台北市老屋比例更高達近72％，面對潛在的災害風險與日益嚴峻的居住安全問題，推動「都市更新」與「危老重建」已成為刻不容緩的任務。政府不僅積極修訂相關法規，更期盼能透過這些政策，加速老舊建築的改建，從而實踐並保障國民的「居住權」。為了讓民眾對於都市更新有更進一步的認識，永然法律基金會與耕莘文教基金會於民國114年6月14日下午，於耕莘文教院大禮堂合辦一場名為「老屋變新家：參與都市更新必須了解的一、二事」的公益講座，為現場聽眾深入剖析都市更新的各個面向，提升民眾對都更法律議題的認識，保障自身權益。 都市更新的迫切性與居住權的保障 　　台灣位於地震帶，早期建築法規對耐震設計要求不高，許多屋齡超過30、40年的老舊建築，結構已不符合現行耐震標準。這些老屋在面對地震、颱風等天災時，存在極高的倒塌風險。加上許多舊社區巷弄狹窄、缺乏消防通道，一旦發生火災等意外，救援困難，嚴重威脅居民的生命財產安全。此外，台灣在民國114年已邁入「超高齡社會」，許多老舊公寓沒有電梯，對年長者外出造成困難，形成「困老」，也影響生活居住的品質。由於都市中老舊建築的比例不斷增加，不僅影響市容，也導致都市機能衰退。因此，都市更新已迫在眉睫，成為民眾與政府都必須面對居住安全的重要課題。 　　為協助民眾正確認識都市更新流程與合建權益保障，永然法律基金會與耕莘文教基金會於民國114年6月14日下午，於「耕莘文教院大禮堂」合辦一場主題為「老屋變新家：參與都市更新必須了解的一、二事」的公益法律講座。活動吸引近兩百位民眾踴躍參加，現場座無虛席，氣氛熱烈，反映出民眾對於都市更新法律議題的高度關注。 　　本次講座特別邀請：永然聯合法律事務所彭郁欣主任律師、景瀚不動產估價師聯合事務所賴昇鋒估價師及永然法律基金會董事長兼永然聯合法律事務所所長李永然律師三位專業講師，分別就法律、估價與實務操作三個層面深入講解，活動現場並贈送每位與會者《參與都市更新重建權益保障手冊》一本，協助民眾進一步了解自身權益與法律程序。 都市更新流程剖析：程序複雜、權益保障須謹慎 　　首先由永然聯合法律事務所彭郁欣主任律師主講「參與都市更新重建將面臨的程序及因應」。她條理分明地為民眾解析整體都市更新的流程，包括如何申請劃定更新單元、申請事業概要與事業計畫的報核程序、舉辦公聽會、辦理權利變換計畫等環節。 　　彭律師指出，都市更新從「單元劃定」開始，依《都市更新條例》規定，地主需具備基本同意門檻才能進入下一階段。當取得超過半數土地及合法建築物所有權人同意後，便可申請核淮「都市更新事業計畫概要」，進一步辦理「都市更新事業計畫」。更新事業計畫內容須經過公告公開展覽30天，提請都市更新審議會審議通過後，最終由主管機關核定後始得實施。 　　特別值得注意的是，都市更新中的「權利變換制度」，「權利變換」係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。彭律師提醒，估價須由雙方共同指定估價師，如無法協議，則由實施者透過公開機制隨機選任，並通知各權利人參與選配，避免爭議。 　　她也介紹了台北市推動都市更新的「都更八箭」與「精進都市更新168專案審議流程」，透過提前收斂議題、分組審議等方式，縮短審議時程，並提升審議品質，說明政府近年積極推動都市更新的努力與方向。 權利分配核心關鍵：估價與合建應審慎評估 　　接著，對都市更新估價實務嫻熟的賴昇鋒估價師以實務經驗為基礎，說明都市更新中估價程序的重要性。他表示，都市更新的權利價值分配，是整個更新過程中的核心問題之一，若估價不當，將導致地主利益受損甚至法律爭訟。 　　他以多個案例說明估價實務的挑戰，包括因地區性價差、建物現況差異及產權狀況不同，常導致估價結果與地主預期有落差，甚至引發抗爭。賴估價師強調，參與都市更新的地主應尋求專業估價師協助，並積極參與估價過程，確保權益不被低估。 　　此外，他也提醒地主注意實施者與估價單位間的關係是否獨立，避免利益衝突。若估價結果未獲地主認同，也可要求重新評估或依法提請「行政救濟」，切勿輕易簽署影響自身權益的協議書。 　　賴估價師也提到，在都市更新權利變換估價中，估價師面臨著多重挑戰，包括對更新前與更新後價值的評估、共同負擔比例的計算，以及確保更新前後權利變換結果的檢視，這些都要求估價師具備高度的專業知識與判斷能力，以維護各方權益。 合建契約細節繁多：地主應審慎閱讀、尋求法律協助 　　壓軸登場的永然聯合法律事務所所長李永然律師，則以淺顯易懂的方式講解地主在與建商進行合建合作時應注意的法律細節。其中他以「從合建契約談都市更新」為題，指出一般利用「合建」進行都更，所採用的合建，是屬於「合建分屋」的方式，而合建分屋的法律性質屬於「互易」，屬於《民法》第398條所稱之「互易契約」，「互易」準用「買賣」。合建契約實質上地主提供土地、建商提供資金與專業技術，雙方依約興建房屋並分配成果。 　　李律師提醒地主：「合建契約絕對不是一紙簡單的合作協議，而是涉及上千萬甚至上億元資產的法律文件。」契約中應明定新建建築物的起造人、完工與交屋期限、產權與資金之信託保障機制、選配與找補條款、違約責任與解約條件等，以降低日後風險。 　　他強調，合建中常見的爭議包括建商整合不力、契約中未明定權利分配標準、地主無法解約、選配不公等。地主在簽署任何協議前，應聘請具都市更新實務經驗的律師協助審閱合建合約條款，甚至協助參與談判過程，以保障自身權益。 　　此外，李律師也介紹「全案管理」模式，即由地主主導自辦都市更新，委託專業團隊擔任顧問角色協助規劃與整合，地主不需將權利分給建商，地主雖可分得較多坪數，但卻需承擔較高的風險與費用。這種模式李律師並不推薦，如果一定想採用，務必要謹慎選擇「顧問團隊」，同時相關契約也應由負責且有經驗的專業律師協助把關。 法律與資訊落差亟待補足　推動都更不能少了法治教育 　　都市更新是一項涉及眾多權益關係人且程序繁瑣的複雜工程，本次講座透過三位講師的專業講解，讓與會者對都市更新程序、估價實務與合建契約的法律關鍵有了更全面的認識。現場民眾就表示，都市更新雖是改善老舊居住環境的機會，但因程序繁複、資訊落差大，常令人無所適從。此次，透過講師的精彩講述與《參與都市更新重建權益保障手冊》的輔助，幫助他們在未來面對都更議題時，能更有信心做出正確選擇。 　　永然法律基金會董事長李永然律師表示，推動都市更新的同時，不能忽略法治觀念的建立與資訊的公平傳遞。永然法律基金會日後會持續舉辦類似公益講座，促進社區居民與法律專業間的對話與信任，並出版都市更新或危老重建等相關資訊，協助民眾在參與都市更新、危老重建過程中，更有保障、更加安心。 　　都市更新不僅是改善單一建築物，更是為了促進城市整體空間環境的改善，提升居民的公共利益，確保城市能夠永續發展並應對未來的挑戰。相信台灣在政府、專業人士及廣大民眾的共同努力下，未來將有更多老屋華麗變身，為城市帶來嶄新的面貌，也讓每一位市民都能安居樂業，擁有一個安全舒適的「新家」。